一般大廈的保養及維修 -- bgp22003

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Subject:

一般大廈的保養及維修

Author:
里察木

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Date Posted: 21:58:46 12/31/02 Tue

保養及維修的重要性

一般大廈如缺乏一個妥善的保養及維修計劃, 當大廈出現問題時才進行維修, 不但費用很大和失去預算, 更會引致住戶造成不便, 影響日常生活。
保養及維修的範疇

一般樓宇內的設備包括升降機、電力供應系統、供水及排水系統、照明系統及消防系統等; 為了使這些設備發揮應有的效用, 及延長此等設備的使用壽命, 就必須加以保養和維修。而保養及維修的工作範圍可分為日常維修、緊急維修及有計劃維修保養。

日常維修

日常維修是指一些輕微的修葺工程, 例如更換損壞燈膽、清除溝渠的阻塞物等。這些維修工程可由大廈的技工負責更換及維修或交由一些以合約方式承辦的保養公司處理, 但業主立案法團或業主委員會必須留意日常維修費用不可超過釐定的限額, 避免超出財政預算。

緊急維修

緊急維修是指一些突發性意外例如火警、颱風等而引致公共設備失靈的維修工程; 又如水管爆裂引起水浸、大廈外牆剝落等。這些緊急維修工程涉及的費用可能很龐大, 而且並不包括在每月管理費之內, 所以法團應設立緊急維修基金。如有不敷之數, 應召開特別業主大會, 並商籌集資金方法。

有計劃保養維修

除了日常維修和緊急維修需要立即進行外, 法團亦應該有一個長遠的保養維修計劃。這樣, 可以減少對住戶造成不便, 節省不必要的開支, 並可在財政預算中儲備資金支付, 避免住戶們突然間需要應付額外維修費用。有計劃保養維修可以按週期長短而分為三類 :

(一) 短期保養

每週或按月檢查所有一般裝備和設施 ; 例如供水系統、電梯的例行抹油和檢查等。

(二) 中期保養

包括按季或按年進行一次的設備系統詳細檢查; 如斜坡檢查、消防設備及電梯等。

(三) 長期保養

包括大廈內外牆之修補和粉飾工程, 更換喉管及渠管。

(四) 法例定期保養

大廈業主必須按照政府法例定期檢查及維修; 例如電力裝置測試(俗稱WR2)。

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Subject	Author	Date
大廈供水設備系統	里察木	22:01:08 12/31/02 Tue