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Date Posted: 22:47:24 04/14/06 Fri
Author: 鍾維傑
Subject: 香港住宅投資不可靠樓盤過往業績

今期與讀者探討可能是不少住宅投資人士心中存在之兩個提問，如下：

(甲) 倘若某樓盤之價格波幅相較不大，這是否可令這樓盤之價格「抗跌」能力高些？

(乙) 倘若某樓盤之價格升幅表現相較優越，這是否意味其日後之價格升幅表現亦多相較優越？

筆者就這兩個問題嘗試以簡略處理和計算方式解釋，結果大致之答案均為「否定」，即首先價格波幅多少像和保值能力無關，其二是以前價格表現好不一定意味日後亦如是。在未與讀者分享細節前，須提及一些假設和注解：

(甲) 中原城市指數 = 這裡之資料多從中原指數搜集，兼且樓盤之個案均為其指數內之「成分」樓盤。

(乙) 地域和時空 = 這等指數樓盤分別位於港島、九龍、新界東和新界西四大區域，樓價數據則由一九九四年至二零零五年止。

(丙) 集中年份 = 眾所周知，本港地產市場近十數年由上世紀九十年代初升至九七年之高峰後大幅回調至二零零三年，繼而收復部份失地至今。因此，這裡會集中看九四年(中原指數最遠之年份)之起點，九七高峰，二零零三年之低點和二零零五年尾之價格表現。此外，價格是以平均樓面呎價計算。

經過簡單運算後，包括作了一些數值關係估算，有如下之細節與觀察，相信對投資者有啟示：

(一) 基本上大部份樓盤之呎價仍未回復至一九九四年之水平 = 而大部份樓盤之九四年呎價仍比二零零五年尾之呎價高出百分之十至五十不等，只有數個樓盤之九四年呎價是低於其二零零五年尾的，而有趣的是，這少數(幸運)之樓盤均位於港島區。至於這是否反映某些因素或純屬巧合，則暫時未有結論。

(二) 大部份樓盤之九七年高峰呎價是其二零零三年之低谷呎價之三倍餘 = 但亦有數個樓盤之差別大至四甚至五倍，而這些皆位於新界西。 此外，亦有三數個樓盤之差別少於三倍，只有二點五倍左右。

(三) 上述兩組數字之間的數值關係不高 = 其R2只有零點十六，雖個別地區可有較高之數字，但依然不是很密切。這意味價格之波幅(顯現於九七年和二零零三年之一高一低)與保值能力(顯現於二零零五年之價格是否已回復或甚至超越九四年之價位)沒有多大關係。

(四) 由一九九四年至一九九七年，大部份樓盤之價格升了百分之五十至一百 = 只有少數超越百分之一百或低於百分之五十，有趣的是表現好者均在港島及新界西，而表現差勁的亦有在港島區，其餘則位於新界。

(五) 由二零零三年至二零零五年，大部份樓盤增值了百分之六十至八十之間 = 只有少數超越或落後於此均數，而有趣的是落後者均位於新界區，東和西皆有。



(六) 上述兩組數字之間的關係也不高 = R2只有零點零六，基本上等同無關連，亦即意味以往於九十年代呎價升幅優越之樓盤現今二十一世紀表現並不一定那麼優越，靠「往績」作投資響導於事無補(甚至可能是誤導)。

綜合數據和計算，只有一樣事情較為「肯定」，就是以往呎價升幅表現不佳之樓盤仍然屬較差勁，但不代表以往表現優異的近年也是好。或許這裡之發現令部份投資者感煩惱，因沒有簡單易明之歷史表現可跟從，須有較深度之分析和思考，然而這亦是房地產市場「好玩」之處。

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