三國形勢 -- Metro Harbourview

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Subject: 三國形勢

Author:
bungee

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Date Posted: 11:45:33 07/28/02 Sun
Author Host/IP: 202.14.68.241

　　西九龍：近日多個西九龍樓盤接連開售，互撼在所難免，老編視野較狹窄，長沙灣工業區視為獨立小社區，港灣豪庭不算在此區內。這個區是最難以定性的區域，一條荔枝角道阻隔該區跟美孚、長沙灣甚至深水ⅶ，成為獨立的小社區，跟將軍澳或馬鞍山這些新市鎮，難以相提並論，情況有點像將軍澳的坑口（少了地鐵站，但將軍澳密度兩者可說是不相伯仲），有多個發展商興建物業，路遙知馬力，將來絕大部分物業入伙後，二手價值將建基於今天開售價、落成時的質素、及日後管理等等。老編只能估計，這個小區域將來還有不少新樓推出，選擇這區有點像開荒牛，閣下要看發展商是否著力建設商場及經營配套設施，將直接影響日後這個小社區能否在日常生活、購物等不假外求，要看是否有更方便的路途接駁集體運輸系統？或該區巴士小巴網絡是否完善等等。

　　馬鞍山：馬鞍山發展屬長條形，即沿著海岸線發展，從觀感上，密度在3個地區中最低，可能是馬鞍山大水坑有村屋點綴的關係吧！當然臨海是更重要的因素，若單以居住感覺而論，老編認為是較西九龍長沙灣及將軍澳為高，亦較喜歡，是有山有海的關係。老編估計，馬鞍山推盤的緊密程度，會較其餘兩者低，估計馬鐵發展需時，這又是否代表樓價會硬淨一點？答案不是，有兩個疑惑，便是馬鐵效能，如果是駁至大圍，個人認為是另一翻版的屯門輕鐵，而九鐵又是否能拿到第4條過海鐵路經營權，讓馬鐵直出九龍？另一項是西沙一帶的發展，是否又會填滿馬鐵項目推出前的真空，將是樓價一個重大轉捩點。

　　將軍澳：早前已經說過，將軍澳是一塊吸水棉，有好大程度會吸走東九龍租客、準買家，在此不詳談。將軍澳大量供應，亦將是未來數年無法改變的事實，加上地鐵油塘站的「九龍太古城」及後續發展計劃，供應可不是說笑的，未來一段時間，將軍澳樓價可能是這樣的：有波幅沒有升幅，今年地鐵8月通車，相信是一次上升波幅，某時段有發展商競爭開盤，可能又會出現跌價的情況。不過，長期供應將會是：每一個買家都可能被一手盤吸走，買了一手盤，又即時變成二手盤，要放要賣又要再跟一手競爭，即永遠「最新的新盤」是最強勢。

　　未來一段頗長時間，3個區可以說是推盤停不了（馬鞍山也有馬鐵上蓋物業），三國鼎立互撼的情況將會屢見不鮮。

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