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Subject: 舊聞重溫 ~ [ 壹週刊 ] 實用率七成　暢銷新盤勁縮水


Author:
bungee
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Date Posted: 22:12:32 08/06/02 Tue
Author Host/IP: 202.14.68.244
見本討論區, 最近都討論回一些以前的 hot topic.
我覺得以下這篇曾在gohome討論過的文,
值得在本討論區留下, 作個記錄

無論這篇文, 是讚是彈,
也留給大家自作定論.

~~~~~~~~~


時事
壹週刊 2002-4-18
星期四



實用率七成　暢銷新盤勁縮水


近 期 樓 市 轉 好 ， 在 星 期 一 的 賣 地 場 上 ， 發 展 商 群 起 爭 奪 西 九 龍 海 暉 道 地 皮 。 這 幅 海 景 靚 地 最 後 由 地 產 大 好 友 信 和 ， 以 十 六 億 四 千 萬 ， 每 呎 樓 面 地 價 一 千 九 百 四 十 四 元 成 交 。 拍 賣 官 一 扑 鎚 ， 市 場 便 估 計 地 皮 建 成 後 ， 樓 價 每 呎 要 四 千 ， 襯 托 出 現 時 售 價 每 呎 三 千 的 西 九 龍 新 盤 相 當 抵 買 。 賣 地 利 好 消 息 一 出 ， 向 來 不 委 託 代 理 的 長 實 ， 馬 上 召 集 各 大 代 理 ， 準 備 出 招 賣 泓 景 臺 ； 而 新 地 為 免 流 失 客 源 ， 亦 提 早 在 本 週 四 推 售 昇 悅 居 ， 已 然 升 溫 的 西 九 龍 新 盤 ， 銷 情 更 見 熾 熱 。 然 而 ， 泓 景 臺 、 昇 悅 居 並 非 想 像 般 「 筍 」 。 皆 因 這 些 暢 銷 新 盤 雖 然 標 榜 八 成 實 用 率 ， 但 實 際 實 用 率 只 略 高 於 七 成 ， 實 際 上 是 縮 水 樓 ！ 原 來 ， 大 發 展 商 如 長 實 、 基 等 ， 為 求 促 銷 ， 在 過 去 一 年 開 售 新 盤 時 ， 都 會 使 出 蠱 惑 招 ， 谷 大 建 築 面 積 ， 好 使 呎 價 因 此 拉 低 。 而 且 ， 發 展 商 還 強 加 窗 台 ? J 樓 書 的 實 用 面 積 內 ， 藉 此 掩 飾 超 低 實 用 率 。 以 往 ， 發 展 商 愛 以 窗 台 誇 大 建 築 面 積 。 至 近 年 ， 發 展 商 再 想 出 加 入 露 台 、 增 加 平 台 花 園 ， 及 附 設 冷 氣 機 房 等 三 大 絕 招 ， 把 單 位 的 建 築 面 積 愈 谷 愈 大 。 由 於 出 盡 奇 招 後 ， 實 用 率 會 相 對 拉 低 ， 發 展 商 為 求 掩 飾 ， 再 把 窗 台 計 算 入 樓 書 的 實 用 面 積 內 。 即 使 這 樣 ， 過 去 一 年 開 售 的 新 盤 ， 粉 飾 後 的 實 用 率 ， 也 只 得 八 成 左 右 ， 較 老 牌 大 型 屋 苑 遜 色 。 事 實 上 ， 扣 除 窗 台 後 ， 這 些 新 盤 的 實 際 實 用 率 ， 更 只 得 七 成 至 七 成 半 。 即 使 最 有 信 譽 的 新 地 ， 樓 盤 的 實 際 實 用 率 也 不 足 八 成 。 而 最 離 譜 的 是 基 的 港 灣 豪 庭 二 期 及 信 和 的 葵 涌 月 海 灣 ， 實 質 實 用 率 只 得 七 成 至 七 成 一 （ 見 表 ） 。 「 現 在 賣 樓 ， 成 日 都 話 要 平 過 二 手 先 有 人 吼 ， 才 去 到 貨 。 發 展 商 唯 有 出 呢 策 略 ， 造 低 呎 價 。 ? v 一 地 產 分 析 員 說 。

露 台 成 賺 錢 新 招 屋 宇 署 去 年 開 始 推 出 環 保 露 台 ， 並 以 不 計 入 總 樓 面 面 積 作 餌 ， 鼓 勵 發 展 商 興 建 ， 希 望 藉 此 善 用 光 線 ， 節 省 能 源 。 不 過 這 卻 為 發 展 商 ， 大 開 賺 錢 門 路 。 例 如 基 大 角 咀 港 灣 豪 庭 二 期 ， 首 批 推 出 內 購 的 第 九 、 十 座 單 位 ， 大 部 分 設 有 二 十 二 呎 的 露 台 。 根 據 地 政 署 資 料 ， 一 個 二 十 二 呎 的 露 台 ， 只 須 補 地 價 四 千 一 百 元 。 但 若 以 基 內 購 呎 價 平 均 二 千 七 百 幾 計 算 ， 基 卻 以 六 萬 元 把 露 台 賣 給 買 家 ， 認 真 有 「 生 意 頭 腦 」 ！

花 園 平 台 也 計 錢 特 大 平 台 花 園 ， 一 向 是 發 展 商 售 樓 的 其 中 一 個 賣 點 ， 但 分 分 鐘 又 是 谷 大 建 築 面 積 招 數 之 一 。 「 現 時 政 府 對 於 『 建 築 面 積 』 監 管 並 不 嚴 謹 ， 所 以 發 展 商 就 將 公 眾 地 方 加 進 去 ， 包 括 平 台 花 園 ， 每 一 層 的 樓 梯 、 位 、 槽 、 天 台 ? B 看 更 亭 等 。 他 們 還 有 一 個 不 成 文 的 規 定 ： 只 要 係 平 面 ， 用 石 屎 的 地 方 就 可 以 加 入 建 築 面 積 。 」 卓 德 測 量 師 行 董 事 陳 超 國 說 。 長 實 東 涌 映 灣 園 的 平 台 花 園 ， 面 積 高 達 三 十 萬 呎 ， 若 果 發 展 商 把 全 部 地 方 計 入 建 築 面 積 ， 攤 分 給 二 千 五 百 二 十 八 個 單 位 ， 每 個 單 位 就 差 不 多 增 加 了 二 百 呎 的 建 築 面 積 。 業 主 享 用 平 台 花 園 之 餘 ， 勿 忘 記 羊 毛 出 自 羊 身 上 。

冷 氣 機 房 最 搵 笨 過 往 的 豪 宅 盤 ， 每 個 單 位 或 會 有 獨 立 中 央 冷 氣 機 房 ， 雖 然 發 展 商 也 會 計 入 每 戶 的 建 築 面 積 內 ， 但 幾 千 呎 地 方 多 幾 十 呎 ， 並 不 起 眼 。 直 至 信 和 於 前 年 推 售 的 小 西 灣 藍 灣 半 島 ， 開 創 出 大 型 屋 苑 每 戶 起 冷 氣 機 房 的 先 例 。 藍 灣 半 島 三 千 多 個 單 位 ， 每 戶 廁 所 背 後 都 設 有 由 十 六 呎 至 四 十 二 呎 不 等 ， 密 封 式 的 冷 氣 機 房 ， 放 置 分 體 式 冷 氣 機 。 以 二 千 年 頭 開 售 的 平 均 呎 價 四 千 二 百 八 十 八 元 計 ， 一 個 最 大 的 ! 四 十 二 呎 冷 氣 機 房 ， 價 值 十 八 萬 ！ 「 其 實 冷 氣 ?房 在 建 築 物 條 例 中 ， 是 屬 於 可 豁 免 的 樓 面 面 積 ， 而 且 對 用 家 來 說 ， 沒 有 這 個 需 要 ， 但 發 展 商 一 於 少 理 ， 只 要 是 他 們 須 花 錢 建 的 地 方 ， 就 加 入 建 築 面 積 中 。 」 特 許 測 量 師 彭 兆 基 批 評 道 。

窗 台 谷 大 實 用 率 造 大 建 築 面 積 後 ， 實 用 率 降 低 ， 所 以 發 展 商 又 出 奇 招 。 以 前 ， 全 部 發 展 商 都 會 把 窗 台 計 算 入 建 築 面 積 ， 但 今 天 部 分 發 展 商 如 長 實 等 ， 已 乾 脆 送 窗 台 。 雖 然 買 家 不 用 再 花 錢 買 窗 台 ， 但 發 展 商 在 計 算 實 用 面 積 時 ， 又 強 加 窗 台 、 冷 氣 機 位 等 不 實 用 的 地 方 入 內 ， 谷 大 實 用 率 。 以 長 實 映 灣 園 ， 一 期 二 座 三 十 三 樓 D 單 位 為 例 ， 建 築 面 積 八 百 六 十 四 呎 ， 依 發 展 商 計 法 ， 實 用 率 近 八 成 至 六 百 八 十 七 呎 。 但 減 去 窗 台 三 十 四 呎 面 積 ， 實 用 率 只 得 七 成 六 。 「 發 展 商 話 送 窗 台 俾 你 ， 其 實 政 府 向 來 都 不 計 窗 台 入 樓 面 面 積 ， ! 一 直 都 係 政 府 送 啦 。 但 發 展 商 一 個 屈 尾 拾 又 計 入 實 用 率 度 搵 老 襯 。 」 一 測 量 師 不 忿 地 說 。 發 展 商 能 千 方 百 計 谷 大 建 築 面 積 ， 皆 因 現 時 入 市 買 樓 的 買 家 ， 一 味 貪 平 ， 絕 少 睇 清 睇 楚 。 例 如 一 家 三 口 住 大 角 咀 的 林 先 生 ， 早 兩 星 期 前 剛 以 約 二 百 萬 ， 買 入 港 灣 豪 庭 二 期 七 百 呎 的 三 房 單 位 ， 一 心 細 屋 換 大 屋 ， 對 該 盤 的 實 用 率 低 未 有 在 意 。 「 無 所 謂 ， 至 少 客 廳 看 來 夠 四 正 ， 唔 係 俾 個 鑽 石 廳 你 就 得 啦 ， 而 且 又 有 露 台 。 我 住 緊 五 百 呎 ， 一 直 想 換 樓 ， 上 次 一 期 開 售 ， 我 嫌 稍 貴 才 無 入 市 ， 今 次 調 低 了 售 價 ， 這 個 價 差 不 多 啦 。 」 其 實 林 先 生 所 買 的 七 百 呎 單 位 ， 扣 除 窗 台 後 實 用 面 積 只 得 五 百 呎 ， 與 舊 屋 分 別 不 大 。

實 用 面 積 最 君 真 其 實 ， 早 於 九 四 、 九 五 年 時 ， 房 屋 局 已 有 意 清 楚 界 定 「 建 築 面 積 」 的 定 義 ， 惟 一 ! 直 未 有 方 案 。 至 二 千 年 四 月 ， 房 屋 局 宣 佈 《 未 建 成 住 宅 物 業 銷 售 說 明 條 例 草 案 》 ， 建 議 規 定 發 展 商 列 明 「 出 售 面 積 」 及 「 建 築 面 積 」 。 然 而 至 今 ， 草 案 仍 然 不 了 了 之 ， 香 港 地 產 建 設 商 會 只 要 求 各 發 展 商 自 律 了 事 。 「 一 磅 牛 肉 賣 十 元 ， 與 一 斤 牛 肉 賣 十 元 ， 根 本 唔 可 以 相 比 ， 因 為 大 家 標 準 唔 同 。 有 人 提 議 不 如 叫 發 展 商 訂 明 建 築 面 積 包 了 什 麼 ， 咁 樣 做 簡 直 多 餘 ， 因 為 買 家 根 本 唔 會 慢 慢 逐 條 數 減 番 出 。 倒 不 如 最 簡 單 ， 立 例 要 發 展 商 用 實 用 面 積 賣 樓 ， 其 實 大 陸 都 係 咁 樣 ， 香 港 連 大 陸 都 不 如 ！ 」 一 業 內 人 士 說 。
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