招安好治安 -- 皮蛋．黃．在家

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Date Posted: 02:30:00 06/07/03 Sat
Author: pw
Subject: 招安好治安

6月1日，周日。恆生指數由4月25日8331點反彈至今，最高係5月29日9587
點，反彈幅度15％，由於熊市大部分反彈可維持六至八個星期，其中有一半反彈更係略
高於二百五十天線（依家係9653點），因此6月初大市保持反覆上升機會仍十分大，關
鍵在於能否破前高位即去年12月3日高點10246點？我老曹再一次強調，二百五十天線唔
係牛熊分界線，即使6月份恆指略破二百五十天線的機會甚大。

　　德昌電機（179）周四公布業績，估計純利升43％至44％；去年10月我老曹認為大
市進入另一反彈期，並強調呢一潮係炒工業股（背後理由係睇淡美元）。受沙士影響，
4月份恆生指數較去年10月低，但大部分工業股的確由去年10月開始上升，令人洩氣嘅
係，今天香港GDP工業所佔比重太少，經濟繁榮衰退主要仍受資產升值或貶值所支配，
97年開始的資產貶值潮，恐怕要到2004年（七年）才結束，雖然已近黎明，但黎明前的
黑暗才係最得人驚！詩人曰，冬天到了，春天還會遠嗎？曹子曰，能捱過隆冬者才有機
會見春天！

澳門物業有可為也

　　澳門GDP第一季上升16.5％，主要受惠賭博業（佔GDP 31.1％）；其次係旅遊業。
去年澳門GDP增9.5％，係全亞洲區最高。澳門人口四十四萬二千六百二十一人，回歸前
經濟一塌糊塗，因葡萄牙人唔似英國人要面，退走殖民地之前仍希望賺盡最後一點錢。
同樣係主權回歸，香港97年7月起經濟開始衰，澳門99年回歸後經濟開始好。今時今日
澳門住宅樓每方呎仍售五百元左右，租金回報達八、九厘，係咪值得投資？行止兄早前
已一再提出看法，有參考價值，只要搞掂保護私有產權法例同治安冇問題（賭城的先決
條件係治安好—將D黑社會大佬收編做保安、巡場，有如宋朝向梁山泊好漢招安，亦如
國民黨把土匪收做政府正規軍），依家供過於求的澳門物業慢慢消化幾年後，必有可為
也。

　　倫敦《金融時報》話中國政府在調查上海首富（？）阿正與小劉嘅關係，涉及去年
初中銀向阿正控制之上海農凱集團貸出二十一億港元；阿正⑹94年至97年小劉⑹中銀集
團上海分行之時已認識，上述貸款主要用作收購上海地產（067），並以上海地產股份
作抵押。此報道中銀發言人既不承認亦不否認，話小劉回國係正常調動。

　　阿正去年被《福布斯》選為全上海最富有之人；不過，《福布斯》此舉乃搞笑的娛
樂新聞，有銀士有幾多蚊年，老記斷冇法子知嘅。八十年代初期阿正來港經營麵檔，其
愛人⑹國內經營飛蘇，估計⑹炒股票方面略有斬獲，便信心爆棚，以為賺錢乃舉手之勞
；九十年代涉足房地產，並向銀行貸款收購土地，漲價後出售，然後再貸款……。94年
轉向上海發展房地產。

中國信託業納入正軌

　　中銀香港（2388）經小劉接手後，經過多次整頓及合併各姊妹銀行成為上市機構，
小劉有很大功勞。小劉的工作，我地外人睇落十分成功，相信⑹次人事變動令外界感到
有D突然，希望有關方面增加透明度，以免外界猜測。

　　新任中國銀行行長肖（蕭）鋼曾任中國人民銀行副行長，分管信託業已有四、五
年。過去二十多年，中國金融發展由於缺乏基本業務規範和定位，信託業務一直存在灰
色地帶，違規經營時有發生，期間雖然多次整頓，始終冇走上健康發展之道。肖鋼出任
人民銀行主管信託業期間，信託業經歷第五次整頓，由99年廣東國投破產開始，至去年
6月中倒閉為止，歷時三年，全國信託公司由99年二百三十九家到依家只有幾十家，經
呢次整頓後，相信國內信託公司一如其名，「受人所信、託管財產」，令此業走上健康
發展之路。中國信託業法律框架《信託法》2001年10月頒布及實施；去年中國人民銀行
再公布《信託投資公司管理法》及《信託投資公司資金信託管理暫行法》，三部法律法
規相信可令中國投資信託業務從此納入正軌。由肖鋼出任中銀行長，可令中銀集團信託
業務進一步整頓並健康發展，成為其他銀行的典範。

　　改革開放二十五年，中國銀行業存在漏洞太多，以致國家財產大量流失於不負責任
的外匯炒賣，亦有國家財產大量流失於不良貸款，令呆壞賬佔總貨款25％以上（外國機
構評估資料）。金融業係一國經濟脊骨，如金融業不能正常發展，國家經濟遲早出問
題，阿根廷及日本有板畀我地睇也。香港97年主權回歸至今六年，可能進入第三次衰
退，但整體經濟仍未垮掉，就係因為本港有健全的金融制度。中國加入WTO後，正面對
市場一步步開放，2006年金融業亦須開放，整頓刻不容緩，投資界希望任何整頓都應增
加透明度，不應黑箱作業（尤其今時今日中銀香港已係上市公司，接受港交所監管，呢
次人事變動神秘色彩太濃，唔符合現代企業要求）。

　　2000年開始英美等國家出現有趣現象。以英國為例，2000年至今住宅樓價再升55
％，同期股市卻回落40％，加上英國樓只收首期的20％（首期例如十萬英鎊只付二萬英
鎊首期，過去三年樓宇升值至十五萬五千英鎊，相對於二萬鎊，本金利潤係275％回報
而非每年15％！），英國人第一次買樓可免增值稅，自住物業增值稅減半，海外買家亦
唔使付增值稅……。雖然唔少人擔心物業泡沫爆破，但只要利率⑹可見將來仍然偏低，
我老曹認為英美物業泡沫爆破機會唔大！雖然95年至今英國樓價已上升125％，其中倫
敦升幅更達136％；美國樓價升51％，其中紐約上升47％；三藩市升70％（去年英國樓
價再升24.9％，美國再升6.9％），但升幅並非如香港90年至97年大升五倍至六倍！如
扣除通脹，英國物業95年至今上升89％，美國只升27％。表面上英國樓價升幅十分大，
但英國物業價格89年至95年曾大幅回落30％，如以89年英國物業計升幅亦唔大。

英美樓市暴跌機會微

　　今時今日倫敦兩房一廳住宅賣一百四十五萬港元，紐約賣一百六十萬港元，香港過
去六年住宅樓價雖然回落67.82％，但相同樓面（外國計實用面積）香港仍需一百四十
萬港元。96、97年我老曹主張賣香港物業買倫敦物業，理由係香港一呎住宅樓可買倫敦
五呎住宅樓，當年推論係，如果唔係香港樓價太貴便係倫敦樓價太便宜！今時今日香港
樓價下跌67.82％，倫敦樓價上升136％，即依家一呎香港樓價可換一呎倫敦樓，相信後
市香港樓價跌幅有限，倫敦樓價升幅有限。倫敦未來五年土地供應十分有限；反之，香
港85年至97年6月土地供應不足，主要由中英聯合聲明所造成，回歸後土地供應不受限
制，立即出現六年內樓價回落67.82％。不過，上述情況唔會⑹倫敦重演，95年投資倫
敦物業租金回報率有七至八厘，近期樓價上升加上去年租金反而回落，依家租金回報已
降至四厘，通常樓市見頂時可見三厘。香港97年買樓收租只有三厘，依家買樓收租金回
報率有六厘！通常樓市見底時，租金回報應有七、八厘。如以英國人均收入與樓價比
較，依家樓價較過去三十年英國人均收入平均數高出30％左右，相信同低利率有關。如
英國利率回升至高水平，或可令英國樓價五年內有25％調整幅度；反之，如低利率情況
保持，估計後市調整幅度有限，宜止當候贖。至於美國物業，如利率保持，調整幅度有
限；如利率向上，未來五年或有機會調整10％。換言之，類似東京或香港式樓價大跌唔
會⑹英國及美國出現。

　　從債券市場表現及CRB商品指數表現睇【圖】，通脹壓力今年起在回落而非上升。
白銀走勢較黃金差，證明呢次金價上升同通脹關係唔大。美國?以年率7.2％的速度上升
下，通脹壓力今年起仍然回落，係戰後少見。4月份個人消費出現四個月內第二次回
落，可以話較大失業率壓力正在出現；其次係供樓負擔佔稅後收入74％，即打工仔收入
四分三用キ供樓，形成新增資金透過銀行如果唔係用キ買債券便係用作供樓。今時今日
⑹美國普通一間屋亦值四十萬美元，後市升幅唔大。

　　股市係向前望而唔係向後看，依家道指?偏高，係阻礙股市上升嘅理由。所謂?係以
公布純利計，所謂公布純利受GAAP（Generally Accepted Accounting Principles）管
制，但唔同時代有唔同GAAP標準。值得注意嘅係，74年及82年的利率高依家很多，假設
我地由高利率時代進入低利率時代，我地應否用74年或82年的?去衡量依家嘅?？

分析後市不宜武斷

　　另一值得討論嘅問題，七、八十年代純利有幾大部分由通脹因素製造出來？⑹CPI
大幅回落後的純利，已冇咗通脹因素，亦值高D?？因此單以?高而否定牛咫@定不能出
現，係過分武斷。值得注意嘅係，道指能否升破12月2日高點9043點，如道指⑹6月份維
持在9043點以上，大市可能轉勢；反之，如道指⑹6月份見頂回落，應係熊市中另一次
反彈。雖然我老曹想法傾向後者而非前者，但作為分析者凡事不可太武斷。作為投資
者，最終目的係賺錢，而非證明自己較別人強！今年納指已上升19.5％、標普五百指數
升9.52％、道指升6.1％，明年係大選年，更加顯得6月份股市動向重要。6月股市宜小
心觀察，唔好妄下判斷。

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